Publisher

OJS INDONESIAOJS INDONESIA

Journal SIBATIK JOURNAL: Jurnal Ilmiah Bidang Sosial, Ekonomi, Budaya, Teknologi, Dan PendidikanSIBATIK JOURNAL: Jurnal Ilmiah Bidang Sosial, Ekonomi, Budaya, Teknologi, Dan Pendidikan Abstract

Pada perjanjian jual beli antara Munir Datuk Rajo Intan sebagai penjual dan Cuaca Usmanto sebagai pembeli, terdapat transaksi jual beli tanah dengan Sertipikat Hak Milik Nomor 516/Sungai Sapih seluas 78.920 m². Pembeli telah melunasi pembayaran sebesar Rp.27.622.000,-. Dalam praktiknya, diberikan kuasa jual dengan hak substitusi, yang memungkinkan kuasa tersebut dialihkan kepada pihak lain. Namun, penggunaan surat kuasa dengan hak substitusi dilarang berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982. Penelitian ini bertujuan untuk menjawab tiga pertanyaan utama: 1) Bagaimana kekuatan hukum Akta Kuasa Substitusi terhadap kepemilikan hak atas tanah? 2) Bagaimana kedudukan Akta Perjanjian Jual Beli terhadap pihak ketiga? 3) Apa proses balik nama sertifikat berdasarkan Akta Perjanjian Jual Beli? Penelitian menggunakan pendekatan yuridis normatif dengan pendekatan kasus dan perundang-undangan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa surat kuasa jual bersubstitusi untuk menghindari pajak adalah tidak sah, karena tidak sesuai dengan prinsip konsensus antara pihak yang terlibat. Untuk mengatasi hal ini, disarankan untuk membatalkan Akta Kuasa Menjual Substitusi dan melakukan balik nama melalui prosedur yang sah.

Conclusion

Kekuatan hukum akta substitusi yang memuat kuasa mutlak (kuasa yang tidak dapat dicabut kembali) sejatinya bertentangan dengan prinsip hukum agraria dan KUHPerdata.14/1982 secara eksplisit melarang pemindahan hak atas tanah melalui pemberian kuasa tak dapat dicabut, karena hal itu memberi wewenang kepada penerima kuasa untuk menguasai tanah selayaknya pemegang hak.Demikian pula Pasal 1814 KUHPerdata menegaskan pemberi kuasa berhak mencabut kuasanya kapan saja, sehingga klausul kuasa mutlak justru menyimpang dari ketentuan tersebut.Putusan Pengadilan Negeri Kelas 1A Padang (No.Pdg) yang mengakui Ferryanto Gani sebagai pemilik sah tanah dinilai keliru, karena menyimpang dari koridor hukum positif dan mengganggu kepastian hukum.Dengan demikian, praktik akta substitusi mutlak berisiko merusak kepastian kepemilikan tanah dan seharusnya ditolak keberlakuannya.Kedudukan Akta Perjanjian Jual Beli (PPJB) antara Munir Datuk Rajo Intan dan Cuaca Usmanto atas tanah Sertipikat Hak Milik Nomor 516/Sungai Sapih, yang dibayar lunas, merupakan perjanjian pendahuluan (obligatoir) yang mengikat berdasarkan asas kebebasan berkontrak (Pasal 1338 KUH Perdata).Namun, PPJB tidak mengalihkan hak milik, karena peralihan hak atas tanah hanya terjadi melalui Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.Kuasa substitusi yang diberikan kepada Cuaca Usmanto dan kemudian kepada Ferryanto Gani hanya bersifat administratif, bukan bukti kepemilikan.Putusan Pengadilan Negeri Kelas 1A Padang (No.Pdg) yang mengakui Ferryanto Gani sebagai pemilik sah keliru, karena mengabaikan sifat kuasa, larangan kuasa mutlak (Instruksi Mendagri No.24/1997), dan keharusan AJB untuk peralihan hak.Ferryanto Gani sebagai pihak ketiga tidak memiliki kedudukan sebagai pembeli sah, karena kuasa mutlak tidak dapat menggantikan AJB dan melanggar prinsip formil peralihan hak tanah.Balik nama sertifikat tanah tidak dapat dilakukan langsung berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang mengikat para pihak untuk melakukan jual beli di masa depan.Peralihan hak yang sah dan dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan memerlukan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997.PPJB, termasuk PPJB Lunas yang seringkali disertai dengan kuasa menjual, merupakan langkah awal sebelum pembuatan AJB.Kuasa menjual diberikan untuk mempermudah penandatanganan AJB oleh pembeli atas nama penjual setelah semua persyaratan terpenuhi.Namun, kuasa menjual tidak serta-merta memindahkan hak kepemilikan.Ferryanto menyoroti permasalahan ketika kuasa menjual disalahgunakan atau diinterpretasikan keliru sebagai pemindahan hak.Putusan pengadilan yang membenarkan klaim kepemilikan berdasarkan kuasa substitusi yang berasal dari PPJB dan kuasa menjual yang berpotensi menjadi kuasa mutlak yang dilarang, adalah keliru dan bertentangan dengan hukum agraria.Seharusnya, setelah PPJB dan kuasa menjual dibuat, langkah selanjutnya adalah segera membuat AJB dan mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan.Hal ini penting untuk memberikan kepastian hukum kepada pembeli.Kebijakan Kantor Pertanahan yang tidak memperbolehkan PPJB disertai kuasa menjual bertingkat menunjukkan kehati-hatian dalam mencegah praktik peralihan hak yang tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Future Research

Berdasarkan penelitian ini, beberapa saran penelitian lanjutan yang dapat diusulkan adalah:. 1. Analisis lebih mendalam tentang implikasi hukum dari penggunaan kuasa substitusi dalam transaksi jual beli tanah, terutama dalam konteks kepastian hukum dan perlindungan hak atas tanah.. 2. Kajian komparatif antara hukum agraria dan hukum perdata dalam hal peralihan hak atas tanah, termasuk analisis tentang bagaimana kedua sistem hukum ini dapat saling melengkapi dan menghindari konflik dalam praktik.. 3. Penelitian tentang peran dan tanggung jawab notaris dalam pembuatan akta kuasa, khususnya dalam konteks kuasa substitusi dan kuasa mutlak, serta bagaimana notaris dapat memastikan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Metadata

File size	520.13 KB
Pages	24
DMCA	Report